Ação de despejo: direitos do locador e do locatário

A ação de despejo é o instrumento judicial usado pelo locador para retomar um imóvel alugado, seja por falta de pagamento, término do contrato ou outras hipóteses previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Ao mesmo tempo, o locatário também tem direitos e prazos assegurados durante esse processo.

Principais hipóteses de despejo

• Falta de pagamento do aluguel ou dos encargos da locação;
• Término do prazo contratual, em contratos por prazo determinado, quando o locador não deseja renovar;
• Infração contratual, como uso indevido do imóvel ou sublocação não autorizada;
• Necessidade do imóvel pelo próprio locador, para uso próprio ou de familiares, em determinadas condições;
• Realização de obras determinadas pelo poder público que exijam a desocupação.

Despejo por falta de pagamento

Essa é uma das situações mais comuns. A lei permite que o locatário evite o despejo pagando o débito em até 15 dias após ser citado no processo — o chamado direito de emenda da mora. Esse direito, no entanto, tem limites: não pode ser usado indefinidamente pelo mesmo locatário em curto espaço de tempo, conforme previsto em lei.

Prazos para desocupação

Quando a ação de despejo é julgada procedente, a lei estabelece prazos para a desocupação voluntária do imóvel, que variam conforme a hipótese (em geral, entre 15 e 30 dias). Findo esse prazo sem a desocupação, é possível requerer o despejo forçado, com o apoio de oficial de justiça.

Direitos do locatário durante o processo

• Direito à defesa, podendo contestar os fundamentos da ação;
• Direito de purgar a mora, quando aplicável, quitando o débito para permanecer no imóvel;
• Direito a um prazo razoável para desocupação, conforme a hipótese do despejo;
• Direito à devolução da caução ou garantia prestada, descontados eventuais débitos comprovados.

Documentação relevante

Tanto para o locador quanto para o locatário, é importante reunir o contrato de locação, comprovantes de pagamento dos aluguéis, notificações trocadas entre as partes e o comprovante da garantia locatícia (caução, fiador ou seguro-fiança), para uma análise completa da situação.